Доверенность на недвижимость в ОАЭ

Какие полномочия можно включить

Это и есть всё решение, и здесь стоит замедлиться. Доверенность на недвижимость — не один инструмент с «регулятором силы». Это список полномочий: у представителя ровно те, которые документ называет, и ни одного из тех, которые не называет.

Обычно выбирают между такими полномочиями:

• Продажа — согласовать цену, подписать договор купли-продажи и передать право собственности покупателю.
• Покупка — подписать договор покупки и оформить право собственности на ваше имя.
• Аренда — подписывать договоры аренды, регистрировать их и заниматься продлением.
• Ипотека — установить или снять ипотеку (залог) по объекту.
• Управление — собирать арендную плату, оплачивать сервисные сборы, взаимодействовать с застройщиком или ассоциацией собственников, организовывать ремонт.
• Коммунальные и регистрационные поручения — открывать и закрывать счета, получать документы, подавать заявления.
• Получение документов от вашего имени — свидетельство о праве собственности, договоры, официальную переписку.

Какие полномочия не должны быть в документе по умолчанию

Широкий документ легче составить и труднее с ним жить. Ничего из перечисленного ниже не должно появляться в вашей доверенности, пока вы сами этого не решили: каждое такое полномочие позволяет распорядиться тем, что вам принадлежит, пока вас нет в комнате.

• Право продажи, когда на деле нужна аренда или управление. Продажа — это полномочие, которое прекращает вашу собственность; ему не место в документе, написанном, чтобы кто-то забрал ключи.
• Право дарения или безвозмездной передачи. Дарение у земельного департамента — отдельная операция; расплывчатая формулировка «передача» может её затронуть.
• Право ипотеки или предоставления обеспечения — оно создаёт долг на ваш объект.
• Право получать цену покупки на счёт представителя, а не на ваш.
• Право назначить замещающего поверенного — оно тихо передаёт ваш выбор представителя кому-то ещё.
• Бессрочный срок там, где достаточно фиксированного. Документ под одну сделку может заканчиваться вместе с ней.

Продажа и покупка — это не один и тот же документ

Это одна и та же сделка с противоположных сторон, и Земельный департамент Дубая обрабатывает обе через одну услугу — переход права собственности, с опубликованным перечнем документов, который не меняется от того, какая сторона отсутствует. Поэтому это одна страница, а не две; важная разница — в полномочиях, а не в процедуре.

Если представитель **продаёт** за вас, в деле полномочия согласовать цену, подписать договор продажи, вывести право собственности из вашего имени и получить оплату. На последнем стоит остановиться: укажите счёт, на который поступают деньги, и сделайте его вашим. Доверенность на продажу недвижимости Дубай, которая молчит о выручке, — самый частый способ, которым аккуратно составленный документ превращается в проблему.

Если представитель **покупает** за вас, полномочия — подписать договор покупки, уплатить цену и сборы за переход, и оформить право собственности на ваше имя. Здесь вопрос объёма идёт в обратную сторону: право покупки — это право распоряжаться вашими деньгами, поэтому потолок цены, названный объект или оба ограничения обычно уместны.

Общее предостережение для обеих сторон. Одно слово «передача» шире, чем имеют в виду большинство людей. Земельный департамент регистрирует дарение как отдельную операцию от продажи, и расплывчатая формулировка передачи может её захватить — доверенность, которая должна позволить продать вашу квартиру, не должна также позволять её подарить.

Source: Земельный департамент Дубая: услуги перехода права собственности и регистрации дарения недвижимости

Кто участвует

Четыре стороны, и их полезно различать. Доверитель — это вы, тот, кто предоставляет полномочия. Поверенный — также agent — тот, кто будет действовать; звание не делает его юристом, это просто человек, которого вы назвали. Нотариус свидетельствует вашу подпись и придаёт документу официальный характер. Принимающий орган — тот, кому документ реально передадут: Земельный департамент Дубая для перехода права в Дубае; в другом эмирате — местный земельный орган; в частной сделке — застройщик, банк или ассоциация собственников.

Принимающий орган важнее, чем ожидают: именно он может отказать в документе — и единственный, кто публикует, что ему нужно.

Как принимающий орган использует документ

Когда сделка идёт через Земельный департамент Дубая, требование опубликовано, а не «сложилось на практике». В услуге перехода права собственности среди необходимых документов указано удостоверение личности ОАЭ собственника «или официальная доверенность от собственника, если он не присутствует лично»; та же замена встречается в услугах изменения свидетельства о праве и регистрации дарения недвижимости. Поэтому, когда дело именно у этого органа, ищут доверенность земельного департамента Дубай или доверенность DLD.

За пределами Дубая земельный орган — другое ведомство со своим списком; мы не пересказываем требование Дубая как общенациональное. Если объект в другом эмирате, проверять нужно тот орган, который примет документ.

Source: Земельный департамент Дубая: услуга перехода права собственности

Аренда и управление — другая работа, не продажа

Если представитель будет сдавать объект или управлять им, а не продавать, нужные полномочия уже, и стойки другие. Дубай публикует требования и здесь. Регистрация договора аренды через Ejari в центре доверенных лиц требует «предъявления официальной доверенности, если заявитель — представитель»; регистрация договора управления недвижимостью требует, чтобы заявитель был «собственником объекта или его представителем по официальной доверенности либо подписанному договору управления».

Вторую фразу стоит прочитать дважды: она называет альтернативу. Именно для управления земельный департамент принимает либо доверенность, либо подписанный договор управления. Если вы назначаете управляющую компанию, договора уже может хватить; доверенность с правом продажи — гораздо больше, чем нужно для этой задачи.

Документ «управленческой» формы обычно покрывает подписание и регистрацию договоров аренды, поступление аренды на названный счёт, работу с ассоциацией собственников и сервисными сборами, организацию ремонта — и сознательно останавливается до продажи, дарения или ипотеки.

Source: Земельный департамент Дубая: регистрация/продление договора аренды (Ejari); регистрация и продление договора управления недвижимостью

Язык и подписание из-за границы

Органы ОАЭ работают на арабском, поэтому документ, предназначенный для одного из них, готовят на арабском и английском, а не только на английском. Каждый документ, который мы готовим, — двуязычный, без дополнительной платы.

Если вы подписываете за пределами ОАЭ, у документа ещё есть путь, прежде чем им можно пользоваться здесь, и маршрут зависит от доступа к удостоверению личности, доступного официального шаблона и принимающего органа. Министерство юстиции публикует федеральный маршрут цифровой доверенности и указывает, что клиенты внутри и вне ОАЭ могут пользоваться удалёнными услугами доверенности, но это не значит, что каждый индивидуальный имущественный акт подходит. Тем, кто оформляет доверенность на недвижимость из-за границы или хочет оформить доверенность на дубайскую недвижимость дистанционно, наше руководство о доверенности из-за пределов ОАЭ показывает, что официальные источники уже опубликовали — и что они оставляют без ответа.