Procuration immobilière pour biens aux EAU

Quels pouvoirs vous pouvez y faire figurer

C'est toute la décision, et elle mérite qu'on ralentisse. Une procuration immobilière n'est pas un seul outil avec un curseur de force. C'est une liste de pouvoirs : votre représentant a exactement ceux que l'acte nomme, et aucun de ceux qu'il ne nomme pas.

Les pouvoirs entre lesquels on choisit le plus souvent :

• Vente — convenir d'un prix, signer le contrat de vente et transférer le titre à un acheteur.
• Achat — signer un contrat d'achat et prendre le titre à votre nom.
• Location — signer des contrats de bail, les enregistrer et gérer les renouvellements.
• Hypothèque — constituer ou lever une hypothèque sur le bien.
• Gestion — encaisser les loyers, payer les charges de service, traiter avec le promoteur ou l'association des propriétaires, organiser l'entretien.
• Démarches utilitaires et d'enregistrement — ouvrir et fermer des comptes, retirer des documents, déposer des demandes.
• Recevoir des documents en votre nom — titre de propriété, contrats, correspondance officielle.

Quels pouvoirs ne doivent pas y figurer par défaut

Un acte large est plus facile à rédiger et plus difficile à vivre. Rien ci-dessous ne doit apparaître dans votre procuration tant que vous ne l'avez pas décidé vous-même : chacun de ces pouvoirs permet de disposer de ce qui vous appartient pendant que vous n'êtes pas dans la pièce.

• Le pouvoir de vendre, quand le besoin réel est de louer ou de gérer. Vendre est le pouvoir qui met fin à votre propriété ; il n'a pas sa place dans un acte rédigé pour que quelqu'un récupère des clés.
• Le pouvoir de donner ou de céder sans paiement. Un transfert à titre de don est une opération réelle et distincte au département foncier ; une formulation vague de « transfert » peut l'atteindre.
• Le pouvoir d'hypothéquer ou de constituer une sûreté, qui crée une dette sur votre bien.
• Le pouvoir de recevoir le prix d'achat sur le compte du représentant plutôt que sur le vôtre.
• Le pouvoir de désigner un mandataire de substitution, qui transfère discrètement votre choix de représentant à quelqu'un d'autre.
• Une durée indéterminée là où une durée fixe suffirait. Un acte rédigé pour une seule transaction peut s'achever avec elle.

Vendre et acheter ne sont pas le même acte

Ce sont la même transaction vue de côtés opposés, et le département foncier de Dubaï traite les deux via un seul service — le transfert de titre, avec une liste de pièces publiée qui ne change pas selon la partie absente. C'est donc une seule page plutôt que deux ; la différence qui compte est dans les pouvoirs, pas dans la procédure.

Si votre représentant **vend** pour vous, les pouvoirs en jeu sont de convenir d'un prix, signer le contrat de vente, faire sortir le titre de votre nom, et recevoir le prix. Ce dernier point mérite une pause : nommez le compte sur lequel l'argent est versé, et faites-en le vôtre. Une procuration vente immobilier Dubaï qui reste silencieuse sur le produit de la vente est la façon la plus courante dont un acte soigneusement rédigé devient un problème.

Si votre représentant **achète** pour vous, les pouvoirs sont de signer le contrat d'achat, payer le prix et les frais de transfert, et prendre le titre à votre nom. La question de portée va ici dans l'autre sens : un pouvoir d'acheter est un pouvoir d'engager votre argent, donc un plafond de prix, un bien nommé, ou les deux, sont en général la bonne contrainte.

Une mise en garde commune aux deux côtés. Le seul mot « transfert » est plus large que ce que la plupart des gens entendent. Le département foncier enregistre un don comme une opération distincte d'une vente, et une formulation vague de transfert peut l'atteindre — une procuration destinée à permettre de vendre votre appartement ne doit pas aussi permettre de le donner.

Source: Dubai Land Department : services de transfert de titre et d'enregistrement de don immobilier

Qui intervient

Quatre parties, et il est utile de les distinguer. Le mandant, c'est vous, celui qui confère le pouvoir. Le mandataire — aussi appelé agent — est celui qui agira ; le titre ne fait pas de lui un avocat, c'est simplement la personne que vous nommez. Le notaire constate votre signature et donne à l'acte son caractère officiel. L'autorité destinataire est celle à qui l'acte sera réellement remis : le département foncier de Dubaï pour un transfert de titre à Dubaï ; l'autorité foncière d'un autre émirat ailleurs ; ou un promoteur, une banque ou une association de propriétaires dans une transaction privée.

L'autorité destinataire compte plus qu'on ne l'attend : c'est elle qui peut refuser l'acte — et la seule qui publie ce qu'elle exige.

Comment l'autorité utilise l'acte

Quand la transaction passe par le département foncier de Dubaï, l'exigence est publiée et non « de pratique ». Le service de transfert de titre du DLD figure, parmi les pièces requises, la carte d'identité des EAU du propriétaire « or an official power of attorney from the owner in case it is not present in person » ; la même substitution apparaît dans les services de modification du titre et d'enregistrement de don immobilier. C'est pourquoi, lorsque l'affaire est précisément auprès de cette autorité, on cherche une procuration DLD ou une procuration département foncier Dubaï.

Hors de Dubaï, l'autorité foncière est un autre organisme qui publie sa propre liste ; nous ne reprendons pas l'exigence de Dubaï comme si elle était nationale. Si votre bien se trouve dans un autre émirat, c'est l'autorité qui recevra l'acte qu'il faut vérifier.

Source: Dubai Land Department : service de transfert de titre

Location et gestion — un autre métier que la vente

Si votre représentant va louer le bien ou le gérer plutôt que le vendre, les pouvoirs à nommer sont plus étroits et les guichets sont autres. Dubaï publie aussi ce qu'elle veut ici. L'enregistrement d'un contrat de bail via Ejari dans un centre de trustees exige « Presentation of the official Power of Attorney if the applicant is a rep » ; l'enregistrement d'un contrat de gestion immobilière exige que le demandeur « be the owner of the property or their representative as per an official power of attorney or a signed management contract ».

Cette deuxième phrase mérite d'être lue deux fois, car elle nomme une alternative : pour la gestion spécifiquement, le DLD accepte soit une procuration, soit un contrat de gestion signé. Si vous désignez une société de gestion, le contrat peut déjà suffire ; une procuration qui accorde le pouvoir de vendre serait bien plus que ce dont la tâche a besoin.

Un acte « de gestion » couvre en général la signature et l'enregistrement des baux, l'encaissement des loyers sur un compte nommé, les échanges avec l'association des propriétaires et les charges de service, et l'organisation de l'entretien — et s'arrête délibérément avant la vente, le don ou l'hypothèque.

Source: Dubai Land Department : enregistrement/renouvellement de bail (Ejari) ; enregistrement et renouvellement du contrat de gestion immobilière

Langue, et signature depuis l'étranger

Les autorités des EAU travaillent en arabe, donc un acte destiné à l'une d'elles est préparé en arabe et en anglais, et non en anglais seul. Chaque document que nous préparons est bilingue, sans frais supplémentaires.

Si vous signez hors des EAU, l'acte a encore un parcours avant d'être utilisable ici, et la voie dépend de l'accès à votre pièce d'identité, du modèle officiel disponible et de l'autorité destinataire. Le ministère de la Justice publie une voie fédérale de Digital Power of Attorney et indique que les clients à l'intérieur ou à l'extérieur des EAU peuvent utiliser des services de POA à distance, mais cela ne signifie pas que chaque instrument immobilier sur mesure est éligible. Pour ceux qui arrangent une procuration immobilière depuis l'étranger, ou qui veulent une procuration immobilière à distance pour un bien à Dubaï, notre guide sur la POA depuis l'extérieur des EAU montre ce que les sources officielles ont déjà publié — et ce qu'elles laissent sans réponse.